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国内旅游房地产

旅游房地产投资模式浅析

叶昊

    不同的投资模式揭示了项目可能存在的风险和收益,使投资者把握投资中可能出现的变数和问题,为其提供解决问题的可能方案。大型的旅游房地产项目开发在投资模式方面同样遵循这一原则。

    自主开发

    开发商定位于项目的主开发商和区域的运营商,必须把控项目的发展方向,使之按照总部的意图整体发展,专业规划设计单位、政府管理部门、其他投资商都必须按照统一的确定的原则参与进来。自主开发对于获得项目开发所带来的整体利益具有重要的意义。规划、经营、管理、收益和转让、租赁、抵押等权利获得是构成自主开发的基础和核心。开发商必须在项目启动之前就与土地所有者或者政府主管部门达成一致。

    分期开发

    鉴于开发项目一般的发展情况,阶段性开发成为投资的必然选择。整体同步开发存在巨大的经营风险,所需的资金和人力、物力都是开发商不希望独立承担的。而滚动开发则对项目的品质、旅游效应的形成、项目的市场吸引力产生不利影响,同时滚动开发带来的现金回收不能满足项目进一步发展的要求。分期开发一般分为四期:一期为项目启动期,主要内容为启动核心旅游项目,进行基础设施配套,初步进行市场营销等活动;二期为建设期,主要进行核心的服务设施建设,包括旅游房地产建设,如酒店、度假村、会议中心、公寓别墅等;三期为繁荣期,主要进行项目的优质子项目提升和配套设施的完善;四期为收尾,核心工作是从建设向物业管理的转型,进入持续经营阶段。

    成片开发

    开发项目一般占地区域比较大,因此可以发展相对集中的地块,以不同主题形成不同区域,内部共用服务设施,外部相对市场独立。除获得市场方面的优势外,集团可以更好地整合资源、分阶段开发、降低前期开发成本。成片开发的另一优势是各个区域之间的关联程度相对较小,可以根据市场和项目发展情况进行一定的调整,从而进一步降低开发风险。成片开发的原则是根据所在区域的情况,特别是根据规划的空间布局和功能分区,理顺关系、确定重点,合理安排开发区域,集中力量进行开发。

    自有与融资

    设计投资模式时,必须考虑融资平台的打造。内容包括嫁接公共资源的题材、配合融资的资产、现金流配置整合、各期的融资计划、资本构架、融资主体层级等。由于法律供给和具体项目投资的特点,形成了目前以银行融资为主的融资方式,其他融资途径中如政策支持性融资、产权融资目前也可以进行操作。从项目开发角度出发,研究有关政策、法规、条件和其他内容,研究根据不同主题和区域(片区),利用不同渠道获得各类不同性质资金,都是开发商和运营团队关注的重点。

    商业旅游房地产区域开发模式

    以区域开发为主体,旅游和商业房产相结合,以投资、招商、建设、商业房产及旅游开发经营为运作重点,通过景点景观打造、文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等手段,实现各个项目参与者的利益。

    项目的核心是旅游与房地产的互动结构。旅游主题拓展市场空间,创造旺盛人气,增强区域吸引力,提升整个地块的土地、房产价值;房地产景观吸引更多游客,房产投资者和经营者成为游客的一部分。

    交叉运作、分期开发、成片开发模式缓解了时间和资金压力;多元主题商业房产概念舒缓商业房产市场压力;投资回收结构减少开发商的市场风险。

    如果项目静态投资达到60亿人民币规模,通过此模式动态投资则为20亿左右。由于投资概念的融入,在建设期就有较好的现金流,使开发商的运作风险和资金风险最小化。

    区域运营商的融资难度降低,减少资金成本,缩短投资回收时间。部分子项目引入优质项目投资者,迅速提升整个区域的土地房产价值,使现金流回收周期缩短,降低整个区域开发运作的风险;引入旅游商业房产投资者,既向房产投资者融资又使其成为稳定客流,让商业房产投资者共担风险;此模式有可能会增加经营者的成本,如果项目区的游客流量达到一定规模,对经营者而言此成本则可以接受。

 

 

专家:海南旅游房地产开发不能“一哄而上”

    在日前举行的“2008年海南澄迈房地产高峰论坛”上,众多专家为海南快速发展的旅游房地产业敲响了警钟。海南师范大学教授韦经照表示,目前海南旅游房地产开发大多是一哄而上,定位不明确,需要政府部门的规划和参与。

    据海南省统计局局长符国瑄介绍,由于三亚、琼海等东南沿海市县旅游房地产开发明显加速,房地产开发投资快速增长。一季度海南房地产开发完成投资30.32亿元,同比增长55.2%。由雅居乐、富力地产投资的清水湾、香水湾等一批大型旅游房地产项目仍为海南的投资热点。

    旅游地产是以稀缺的旅游景区为依托,以旅游休闲度假为目的的房地产开发和营销模式。韦经照指出,海南在旅游房地产开发和经营过程中,无论是旅游房地产生产者还是消费者,都缺乏经验,认识不足。众多旅游房地产项目低水平开发,缺乏科学的设计和规划,不仅造成了旅游资源的严重浪费,而且带来了景观环境破坏,损失难以弥补。

    同时,与旅游房地产相关的法律法规不健全、不完善,也导致了旅游房地产经营市场混乱。最直接的后果是,当出现旅游房地产纠纷时,消费者由于没有配套的法律法规支持,相应的权利通常得不到保障。

    海南省房地产业协会专家周从启认为,在众多企业进入海南发展旅游房地产时,政府要保持理性,做到严格把关,不能以破坏生态环境和土地资源为代价盲目发展。前瞻性的、高水平的规划是保障旅游房地产项目成败与否的先决条件。

 

 

应倡导度假居住业

    随着海南房产投资的逐步升温,而传统的住宅市场趋于饱和,如何利用房地产以外的其他产业的资源为房地产业助跑,成了房地产开发商目前最需要考虑的问题之一。

  作为海南支柱产业的旅游业,无疑是开发商们的最好选择。旅游业与房地产业联姻,成为这个城市最热门的话题,最强的声音,最新的理念。通过旅游项目,把生地做成熟地,乃至旺地,给房地产业带来新的生机;将旅游作为房地产的配套。

    卖点。“到海南岛第一次观光,第二次度假,第三次买套房子住下”的旅游宣传口号更多的引入了房产界。

    曾为国内多家著名大企业、地方政府提供咨询服务的管理专家,李澄怡教授却对“旅游房地产”的概念提出了不同看法。

    李教授认为,旅游的概念导入房产的确可以四两拨千斤,因为旅游所提倡的几个基本元素,如文化主题化,建筑景观、园林景观化,度假功能化等,再加上海南特有的健康元素,可以提升海南房产的附加价值。但为此将旅游作为房产的配套却是不妥。首先,从概念上以所谓边缘化的方法来划分产业,为旅游而建造的房子称为旅游房地产,那工厂海尔盖的房子变成工业房地产,农村盖的房子变成农业房地产。全世界就只剩下房地产业,其他的行业就没有了。其次,旅游业与房地产业是两个并列的概念,它们间有交集但更多的是平行。比如金海岸大酒店就不能说是旅游房地产,它就是酒店,酒店业归属于旅游业。其他的如度假村的旅游别墅等,都归属于旅游业,不能说是旅游房地产业,不能归入房地产业并与房地产的方式进行运作。最后,旅游房地产讲究旅游为房地产业服务。但操作不当,就会造成房产业吞并旅游业,海南只有房产业而无旅游业无疑是悲哀的。可怕的是,当旅游房产业变成泡沫时,旅游业与房产业都将面临灭顶之灾。

    海南房地产的突破点在哪呢,李教授认为另一个概念或许走得通,那就是“度假居住业”。

    居住业肯定要有房子,但不仅仅是有房子。李教授举了个例子,在欧洲,当北欧有半年的时间处于黑夜的时候,北欧人就把整个家端到了西班牙,他们的国籍在北欧,但完全到西班牙来居住。度假居住业是以建房子为主体,但完全为度假使用的。海南优势正在于度假居住业,首先有房子的概念,在海南可以卖环境,卖阳光,卖空气。第二有度假的功能,可以牵引去旅游。第三要作大居住业必须有政府的参与,它不仅是企业做房产、地产的概念,你要顾及它整体的消费,整体的文化交融。如东北人到这里保险能不能买单,医疗能不能报销等等,这些都要当作居住业去解决。如果只是房地产业,开发商是承担不起的。只有放到居住业的范畴,才能对海南房产有所助益。

  李教授认为,现在的海南房地产业由于过度的炒作,已经成为海南最空洞的产业。当房子本身卖不出去时,就开始卖环境了,房产业被炒作得很不干净了。这时再引入比较模糊的概念,对房产业有害无益。

 

 

旅游投资与旅游房地产(上)

叶昊

    旅游开发需要大量的资金,特别是在前期开发过程中,大型基础设施建设、重点景区建设等,其所需的资金很难由政府独立承担。许多地方政府希望采用各种形式,引进大型投资商,对包括基础设施和核心景区在内的项目进行综合开发,减轻政府财政压力,降低前期市场运作风险,而能否降低投资风险,并在一定期限内收回投资,却是旅游投资商首先考虑的问题。最直接的办法,则是将旅游开发与房地产开发结合,既能保证一定权益,又能保证未来现金流的连续性,是一种稳妥且利益最大化的方法。

    在政府与投资商二者存在互相诉求的时候,可以借鉴如下模式,促进大型项目合作的开展:

    第一种,BOT或BT形式。

    BOT是对Build-Own-Transfer(建设-拥有-转让)形式的简称,现在通常指Build-Oper-ate-Transfer(建设-经营-转让)。而BT是BOT的一种历史演变,即Build-Transfer(建设-转让),政府通过特许协议,引入国外资金或民间资金进行专属于政府的基础设施建设,基础设施建设完工后,该项目设施的有关权利按协议由政府赎回。BT大致流程如下:政府立项,完成前期工作→将项目融资和建设的特许权转让给投资方→银行或其他金融机构为项目提供融资贷款→政府与投资方签订BT投资合同→投资方组建BT项目公司→投资方在建设期间行使业主职能,对项目进行融资、建设、并承担建设期间的风险→项目竣工,将完工验收合格的项目移交给政府→政府按约定总价(或计量总价加上合理回报)按比例分期偿还。政府在BT投资全过程中行使监管,保证BT投资项目的顺利融资、建设、移交。

    除了BT演变方式外,BOT的演变形式还有BOOT方式,即建设-拥有-运营-移交;BOO方式,即建设-拥有-运营;BLT方式,即建设-租赁-移交;BOOST方式,即建设-拥有-运营-补贴-移交;BTO方式,即建设-移交-运营等。

    目前来说,这种方式在国内旅游开发上运用的并不多,也较少成功的案例,但符合资本发展的趋势,是未来开发大型旅游目的地或度假地的一种比较适合的方式。中国尚有众多优秀的旅游资源由于交通、水电等基础设施原因,没有开发出来,如果采用BOT方式,特别是采用几种不同的变种形式,则可以充分利用社会资金,解决开发前期资金需求大、周期长、风险高以及政府投资渠道不畅等问题。

    需要注意的是,BOT必须靠投资商在经营期限内经营(如景区门票等)来收回投资并产生利润,而且一般情况下政府不提供固定投资回报率的保证,国内金融机构和非金融机构也不为其融资提供担保。在这种情况下,必须获得政府相关保证,如配套设施、市场宣传、景区资源的独享、控制其他景区分流等。

    在国内BOT操作中,政府用土地或土地相关权益做抵押是最为普遍,也是大部分投资商能够接受的方式。特别是一些核心地块或者价值高的土地,通过投资商的运营,可以获得二次或三次利润,有时候甚至高于BOT本身的利润,这就为旅游投资、特别是旅游房地产投资提供了发展空间。

    需要指出的是,BOT和BT模式中征地拆迁部分存在差异,这种差异对旅游房地产开发具有极大的影响。BOT项目征地拆迁费超标,一般情况下政府不予补偿,项目成本和风险增加,在国内这种情况是经常发生的。而BT项目则不需担心征地拆迁费超标,由于该笔费用可以纳入总投资额,反而可以得到更多回报值。同样不可预见费(如地质情况不明造成追加投资)也是一样的情况。

    获得抵押土地后如何进行开发,是投资商需要重视的另外一个问题,应考虑引入独立第三方的中介服务,如旅游开发顾问公司、投资咨询公司、投资工程咨询和设计公司、证券公司以及其他专业公司,如规划设计公司、律师所、财务公司等。上述团队的前期工作核心就是判断项目可行性,提出盈利模式及操作方案,特别是确定土地运作方式,包括获得、抵押、开发等各种形式,形成整体开发思路和方案,协助投资商进行具体操作。而在旅游房地产开发中,除上述操作外,如何将土地与旅游资源相结合,如何将土地与市场相结合,如何安排开发顺序和投资顺序,则成为项目成败的核心。

    在这个过程中,政府主要起引导作用,包括完成相关前期工作,与投资商充分沟通协商,并协助投资商安排招标、分包等各种工程项目,同时,监督工程质量、验收各项工程并按时支付相关费用,同时按照承诺给予投资商其他方面协助与支持。

 

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